Обзор книги про инвестиции в недвижимость “25 суперстратегий”. Часть 4.

деньжищи

Мы заканчиваем обзор о книги Николая Мрочковского “Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий”. Под занавес Николай дает несколько полезных советов, например - “ Нужно отслеживать акции в банках. Анализируете и выбираете самые выгодные программы. Например, бывает, что можно с 0–5 % первого взноса купить новостройку”. С таким советом согласиться не могу. Не раз и не два видел людей, которые набирали кредитов - и потом, при кризисе теряли все. Брать ипотеку с нулевым начальным взносом - это безумие. Безумие оправданное, если вы точно знаете, что кризиса в стране не произойдет, и у вас будет стабильный денежный поток. Но кризисы в стране и мире происходят слишком часто. Думайте на два шага вперед! Из той же серии совет взять несколько ипотек.

Затем идут советы по ремонту. Николай советует делать самый дешевый, бюджетный ремонт. Нетрудно заметить, что этот совет исходит из все той же парадигмы главной книги - “народ налетит и оторвет с руками любую квартиру”. Это было справедливо еще лет несколько назад - а сейчас нет. Сейчас рынок достаточно конкурентен. Выбор велик, цены снижаются, снизу подпирает сегмент хостелов, который сейчас подтянулся. Поэтому прежде чем экономить на ремонте в квартире на сдачу - помониторьте рынок. Возможно, после этого даже желание с этой целью квартиру брать пропадет.

И совет, как ипотеку 3 месяца не платить - заволокитить момент оформления договора. Квартиру за тобой бронируют, а ты на месяц пропал. Тут что можно сказать - как отмечалось выше, высоколиквидные объекты на первичке часто разбирают сами менеджеры отдела продаж. На объектах средней ликвидности никто бронь долго держать не будет. Неоднократно слышал о таких вещах, когда одни люди утром забронировали, и буквально через два часа их объект другому продали. Так что - такой трюк сработает на объектах с низкой востребованностью.

Ну и общий вывод. Мы уже разбирали до этого другую книгу Николая - о том, как успешный интернет-магазин создать. И нашли эту книгу сильно устаревшей. Лет на десять. И потому - негодной в принципе. Эта книга - об инвестициях в недвижимость, тоже устарела лет на пять, как минимум. И оттого даже совершенно верные, возможно, на момент написания книги расчеты - сейчас у нас не бьются. Совершенно работающие приемы - сегодня работать не будут или даже недоумение вызовут. И сам главный принцип книги - “жилье всегда дорожает” и “один раз купил и доход на всю жизнь” - тоже ложен.

Жилье всегда дорожает, если жизнь в обществе улучшается. И при этом - строят мало. Если кризис - жилье дешевеет (в валюте абсолютно, в рублях - слегка, в зависимости от сегмента). Если наоборот, в стране рост и при этом много строят - то старые объекты тоже дешевеют. Что сейчас происходит с хрущовками, к примеру. Никому особо не нужны. Зачем. если за ту же цену можно взять огромную новую квартиру комфорт класса в монолите и ремонт класса “умный дом” сделать. По этим же причинам нельзя один раз купить объект и всю жизнь стричь дивидент. Объект нужно подновлять, освежать, устареть объект может крайне быстро, или просто стать не актуальным. Купили вы квартиру во вроде бы хорошем районе. А потом вырос транспортный поток, и добраться оттуда нереально. Или - настроили там много, и из престижного района получилось гетто. Есть в Москве и Подмосковье районы, которые еще лет 5 назад считались ну очень хорошими и перспективными, а сейчас исключительно с матом упоминаются. есть даже районы, где запрещают строить, потому что все застроено. А всего несколько лет назад ну чудо места были - и метро в проекте, и экология отличная, и вид из окна - загляденье. Все меняется. Причем - достаточно быстро.

Так что - не стоит ориентироваться на пассивный доход в принципе, и доход от недвижимости в частности. В США при Рейгане, к примеру, настроили столько коммерческой недвижимости, что треть ее пустовала потом. В Китае сейчас целые города новостроек пустые есть. Бум на нашем рынке тоже быстро трансформируется во что-то иное. Ловите момент.    

 

Alexander Chernykh

 
+1
+33
-1

Все статьи из цикла

Талеб
лебедь
книжка
антихрупкость
мечты мечты
книжко
книжко
мро
покупаем-покупаем
покупай!
книжко
покупай!
покупай!

Информация об авторе

/
(Все статьи автора)
Все беспричинно. Чей-то взгляд. Весна.
И жизнь легка. Не давит ее ноша.
И на душе такая тишина,
что, кажется, от счастья задохнешься.
 

Добавить комментарий