Обзор книги про инвестиции в недвижимость “25 суперстратегий”. Часть 3.

книжко

Мы продолжаем разговор о книге Николая Мрочковского “Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий”. Начали мы с исходных посылок книги - и нашли их спорными. А во второй части мы рассмотрели сами стратегии. Впечатление от них осталось двойственное. Часть стратегий откровенно высосана из пальца.

К примеру - строить гостиницы, строить коммерческую недвижимость. Оно вроде и хорошо - только таких стратегий я легко могу придумать сотню не сходя со стула. Например - постройте шахту на Колыме и добывайте золото. Постройте горно-обогатительный комбинат. Постройте аффинажный завод. Создайте популярную компьютерную игру и заработайте миллиард. Стратегии тоже хорошие - и, как и часть стратегий Николая о стройках, не подходят для большинства людей и не относятся к пассивному доходу.

Вторая часть - идеи откровенно странные. Типа сбора звонков, не имея ни квартиры, ни аренды. Или - снимать квартиру на год и сдавать посуточно. Или - типовую квартиру в несколько студий перепланировать (как это сделать, когда канализация всего одна??).

Часть - идеи вроде б работающие. Но когда начинаешь проверять приведенные цифры, то видишь - что уже сегодня эти цифры не бьются. Грубо говоря - написано, что можно сдать за 20 тысяч - а проверяешь населенный пункт, и там люди сдают за 12 - и сдать не могут.

В этом плане очень показательна стратегия 24. Чтоб квартиру сдать быстрее, соберите сразу 10-15 риэлтеров одновременно, и объявите, что сдадите квартиру тому, кто больше заплатит. По гениальной мысли автора, люди тут же кинутся цену повышать. Это действительно имело место - лет 5 назад. С тех пор в стране кое-что изменилось. А именно - настроили великое множество квартир. И сдавать стали квартир в несколько раз больше. А вот арендующих больше не стало. Все платежеспособные люди (ну или почти все) берут ипотеку и живут в своей квартире. Поэтому - спрос упал, предложение выросло. Плюс - кризис, доходы сократились. Поэтому даже первый пункт “суперстратегии” - собрать десяток риэлтеров будет невыполним. Хорошо если 2-3 соберется, если вообще кто-то будет. А уж повышать… да чего ради? Если в этом же доме еще пяток как минимум квартир есть - и многие как минимум не хуже? Глупость? Нет, просто реалии прошлого. И да - если вы хозяин квартиры, будете ли вы сдавать ее первому встречному, тому, кто больше заплатит? Нет. Потому что этот встречный может завтра вам залить соседей снизу и еще пять этажей. Поэтому прием странен вдвойне.

Что особенно показательно, сам Николай, когда свою квартиру продавал - этот чудо-прием не использовал. И да - Николай продавал собственную квартиру (судя по ремонту, ремонт вроде неплохой, а для спекуляций Николай советует делать бюджетный ремонт). И да - Николай продал квартиру в Алтуфьево за 8.3 млн. Судя по цене и району - хорошая однушка или крошечная двушка в старом доме. Не хоромы в 120 метров на Кутузовском, не квартира с видом на Кремль, не усадьба на Рублевке. Видно суперстратегии их автору серьезных доходов пока не принесли. Ну или все в бизнес вложил (смайл).

И есть несколько стратегий, более или менее работающих. Две-три у меня получилось насчитать, возможно, вы насчитаете 4-5. Опять же с тем условием, что времена изменились. Домов настроено много, самые платежеспособные клиенты давно живут в своем жилье, и не снимают.

И под занавес книги Николай дает еще несколько “полезных” советов. Например “если у вас есть лишние деньги, то лучше купить еще один объект, чем досрочно погашать предыдущий (кредит за квартиру). Пусть за вас ипотеку погашают ваши арендаторы”. Тут хочется остановиться. Так делать нельзя. Это классический велосипед (или пирамида) - ехать можно, а стоять нельзя. Если вдруг будет кризис (а он уже есть) - и арендаторов у вас будет меньше - мы не сможете банально ипотеку платить. В США в прошлый кризис так и произошло - дома потеряли миллионы людей. Но США - это далеко. Приведу пример на наших реалиях. Мой приятель снимал квартиру за сумму в районе 110 тысяч рублей. До кризиса считай 3 тысячи долларов (дорогая и большая квартира в центре Москвы). Потом он из столицы уехал. Когда он квартиру собственникам сдавал, они безуспешно пытались найти арендатора хотя бы на 70 тысяч рублей - на одну тысячу долларов по новому курсу. Так что - не плодите кредиты, пирамида долгов рушится в кризис чрезвычайно легко.

И в последней части мы подведем итоги по книге и сделаем ряд умозаключений.

 

Alexander Chernykh

 
+1
+29
-1

Все статьи из цикла

Талеб
лебедь
книжка
антихрупкость
мечты мечты
деньжищи
книжко
мро
покупаем-покупаем
покупай!
книжко
покупай!
покупай!

Информация об авторе

/
(Все статьи автора)
Все беспричинно. Чей-то взгляд. Весна.
И жизнь легка. Не давит ее ноша.
И на душе такая тишина,
что, кажется, от счастья задохнешься.
 

Добавить комментарий