Обзор книги про инвестиции в недвижимость “25 суперстратегий”. Часть 2.

книжко

Продолжаем обзор книжки Николая Мрочковского - “Инвестиции в недвижимость: 25 суперстратегий”. Мы рассмотрели исходные посылки книги - и нашли их как минимум спорными, если не ложными (о последней посылке - один раз купил и актив на всю жизнь поговорим несколько позже).

Но возможно - автор несколько ошибается в начале, или художественно преувеличивает - а в самих стратегиях режет правду-матку? Давайте посмотрим.

Стратегия 1  - сдавать квартиру не просто так - а распилить квартиру на студии и сдавать. Что сразу бросается в глаза, и о чем скромно упоминает автор - “Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях”. Сие есть великая серемяжная правда. В книжке выглядит красиво - поставить в небольшой квартире три санузла вместо одного. Насколько такое в принципе возможно в жизни, как канализацию проводить, как это согласовывать и утверждать? Возможно, такое осуществимо в своем доме, но в типовом - очень сомнительно. В стратегии автор приводит пример - в городе Купавна девушка распилила однушку и сдавала две студии за 16 и 18 тыс рублей. Судя по циан, в купавне квартиру в 28 метров можно снять за 14 тысяч рублей, комнату же - за 8. За 18 тыс можно снять 40-метровую квартиру намного ближе к Москве - в Кучино. Так что - в топку такую стратегию

Стратегия 2 - таунхаус. Идея та же. Распилить на 10 студий. Якобы в 30 километрах от Москвы такие студии можно сдавать за 20 тыс в месяц. Вопрос - где найти 10 дураков, готовых жить в курятнике в 30 километрах от Москвы за 20 тыс в месяц, если за эти деньги вполне можно найти (плохое) жилье в Москве?

Стратегия 3. Купить квартиру, 2 части сдавать как студии, в одной жить самому. Поскольку со студиями мы уже смотрели - давайте вариант проще рассмотрим. Что человек просто комнаты будет сдавать. Итак - комната в Москве (смотрел по горьковскому направлению - Новогиреево) стоит 12 тысяч рублей в месяц. Как автор предполагает сдавать две студии по 25 тысяч и гасить тем самым ипотеку в 50 - тайна сия велика есть. Как он предполагает перепланировать - загадка из загадок.

Стратегия 4 - снимать помесячно, сдавать посуточно. Тут простой вопрос - найдутся ли желающие сдать тебе квартиру, чтоб ты ее пересдавал. Ну ок, нашли такого человека. В этом случае стоит заметить, что сдача посуточно никак не относится к пассивному доходу. Тут надо крутится как электровеник. Но в целом тема мне незнакома, просто отмечу ее сомнительность, возможно в каких-то условиях и сработает, хотя мне кажется, что нет.

Стратегия 5 - давать левые объявления, набирать клиентскую базу и продавать ее настоящим риэлтерам. Это вполне рабочая стратегия. Правда, вряд ли на ней можно хоть что-то заработать. И доход ни разу не пассивный. И суперстратегией это не назовешь. Мелкое мошенничество.

Стратегия 6 - перепродажа квартир в новостройках. Вот это то, что многие делают. Но - есть нюансы. А именно - хорошие объекты порой сами сотрудники офисов продаж и выкупают. А плохие - по нынешним временам, когда стройки останавливаются - можно и влететь. Тем не менее - это первый пример реально работающей стратегии, без вопросов. Правда, автор и тут по ходу приврал. Он берет порог входа на рынок в миллион рублей в Подмосковье. За эти деньги можно реально купить только квартиру ну очень далеко и на стадии котлована. И срок оборота будет не год, а больше (смотри - риск). И перепродажа будет не за две цены - в таких местах покупают люди, кто не хуже вас считает каждую копейку. Раньше можно было за две цены продать - когда квартир было мало, а желающих много. Сейчас все несколько изменилось.

Стратегия 7 - сдача новостроек в аренду. Как говорит автор - “Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро – через 2–3 месяца. Эта стратегия удобна тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу по планировкам. Кроме того, получить значительный дисконт в цене по сравнению со вторичным жильем”. Заметим, что если брать объект на высокой стадии готовности - то большой разницы по сравнению с готовым жильем не будет. Будет разница на стоимость ремонта, да и то не всегда. Дальше можно не читать.

Стратегия 8 - покупка коммерческой недвижимости. Собственно - такие советы и я могу давать. Купите магазин, он будет приносить прибыль, а вы будете сидеть и в потолок плевать. Не работает такое с магазином, не будет работать и с бизнес-центром. О бизнесе нужно заботиться, а не плевать в потолок.

Стратегия 9 - строительство коммерческой недвижимости. Тут просто треш. Книга заявлялась как перечень способов заработать каждому. Не все могут мыть золото на Колыме - не все и строить умеют. Поэтому - просто балабольство.

Стратегия 10 - перевод первых этажей в нежилой фонд. Это вторая вполне годная стратегия. Снова не пассивный доход, снова много беготни и усилий - но может сработать.      

Стратегии 11-12-13-14. Снова строительство. Смотри пункт 9.

Стратегии 15-16-17. Снова перепланировки из малого в очень малое. Снов неясно, как это сделать.

Стратегия 18. купили без ремонта, продали с ремонтом. И это снова вполне годная стратегия. Если вы профессиональный ремонтник.  

Дальше автор пишет о домах из контейнеров, о гаражах, как объектах инвестиций, как летнюю дачу перепланировать и сдавать.

Стратегия 24 - быстрая сдача в аренду. Собрать сразу 10-15 риэлтеров и сдать тому, кто больше заплатит. Великолепная идея. Только не втом мире, где количество предложений превышает спрос.

Стратегия 25 - чтоб квартира быстрее и дороже продавалась, делать красивые фото квартиры. Идея в целом верная - продашь если не дороже, то точно быстрее. Маленькая деталь - квартира должна быть чуть лучше остальных. Поскольку покупают все же не по фото, а после просмотра. И да - на суперстратегию не тянет, скорее - мелкий трюк. Зато мы узнаем, что автор Мрочковский жил в Алтуфьево и его квартира стоила почти 8.5 млн. Запомним это.

И в окончании обзора мы сделаем выводы по чудо-книге и изложенным в ней суперстратегиям.

 

Alexander Chernykh

 
+1
-37
-1

Все статьи из цикла

Талеб
лебедь
книжка
антихрупкость
мечты мечты
деньжищи
книжко
мро
покупаем-покупаем
покупай!
книжко
покупай!
покупай!

Информация об авторе

/
(Все статьи автора)
Все беспричинно. Чей-то взгляд. Весна.
И жизнь легка. Не давит ее ноша.
И на душе такая тишина,
что, кажется, от счастья задохнешься.
 

Добавить комментарий