Обзор книги про инвестиции в недвижимость “25 суперстратегий”

мро

Книжка эта мне названием понравилась - “Инвестиции в недвижимость: 25 суперстратегий” авторства Николая Мрочковского. Согласитесь - смешное название. Не стратегия, не парочка - двадцать пять. И не просто стратегий - суперстратегий, ни много ни мало! Как такую книжку не почитать? И забавнее всего - книжка вроде как вышла в 2015 году. Писалась, стало быть в 2014 - видимо аккурат до последнего кризиса. Тем забавнее ее читать, тем очевидней - где автор откровенно сглупил, а где был пророчески прозорлив. Приступим.

Есть некий канон в книжках такого плана - начинать книгу с того, что описываемое в книге можно сделать просто и быстро. Похудеть? за две недели запросто! Найти мужа - через месяц не то, что под венец - развестись успеете. Иностранный язык - пары месяцев хватит за глаза! Ну а инвестиции - “ Абсолютно каждый человек с любым уровнем достатка может зарабатывать на недвижимости и создать себе пассивный доход”, как пишет уважаемый автор. И конкретизирует по пунктам.

1. Недвижимость почти всегда растет в цене

2. Стабильный пассивный денежный поток

3. Можно получить деньги под залог объекта

4. Не требует активного участия

5. Легко передать детям

6. Один раз сделал – актив на всю жизнь

И далее автор эти тезисы расшифровывает. “ Не любая недвижимость вырастает в цене. Более того, в период кризиса дорогая недвижимость (бизнес-класса и элитная) проседает очень существенно. Но недвижимость в эконом-сегменте таким провалам практически не подвержена ” - и далее “1. Стоимость квартиры вырастет примерно на 5—10 %. Возьмем по минимуму, т. е. 5 % ”. Сие есть хорошее и проверяемое утверждение. Я решил проверить на примере моей старой подмосковной квартиры. Так вот - за последние года четыре бывшая моя квартира подорожала процентов примерно на 6. Не на 6% в год - всего на шесть. Так получилось - изучал рынок, когда квартиру покупал, изучал и сейчас. Так что знаю, о чем говорю. Но дьявол в деталях. А именно - на 6% квартира подорожала в рублях. Если же брать презренные зеленые бумажки, то квартира наоборот - подешевела, и сильно. Как и все квартиры в стране, собственно. Добро, я для жизни покупал, а не инвестировал. Как инвестиция - было б не самым лучшим вложением денег.

Пассивный денежный доход - это по-русски говоря, халява. То есть сидишь, а денежки капают. “Главный плюс недвижимости как инвестиции в том, что мы можем купить ее, сдать в аренду и получать денежный поток, больше особо ничего не предпринимая. Либо вообще ничего не делать, передав все повседневные вопросы управляющей компании за 8-10 % от денежного потока. В любом случае при минимуме активного участия получаем реально пассивный денежный поток. То, что очень редко можно найти в других активах...Каждый год мы индексируем нашу арендную плату на размер инфляции (примерно на 10 %). В данном расчете допустим – опять же, взяв с запасом – что арендная ставка выросла всего на 6 %.”. Не очень в курсе, о какой “управляющей компании” говорит уважаемый автор, кому это можно квартиру передать и больше ничего не делать. Про такие компании в нашей стране не слышал. В Германии есть такие, да. Но зато - есть друзья и знакомые, кто квартиры и объекты недвижимости сдает. Так вот - за последние года 4 арендная плата за квартиру не подорожала. Наоборот - много пишут о превышении предложения над спросом. И о том, что цены пусть не намного - но упали. Что же касается рынка коммерческой аренды - то там рантье просто плачут. Арендаторов стало меньше, доходы упали. А уж о том, что после сдачи можно не делать ничего, а только повышать аренду - в 2016 году об этом говорить смешно. Предложение велико, квартир и офисов более чем много. Квартиру нужно подновлять - или через какое-то время ее будут рассматривать только гости южных стран, управление же коммерческой недвижимостью - и вовсе непростой процесс. И да - тех, кто сейчас поднимает аренду, тех просто посылают. Аренду можно было поднимать лет 5-7 назад, с тех пор кое-что изменилось. И это же относится к пункту 3 - “ Не требует активного участия”. Требует, не ежедневно - но требует.

Пункт 4 “Можно получить деньги под залог объекта” - скорее верен, хотя и не для всех случаев (если объект не в ипотеке, например). Пункт 5 “Легко передать детям” - заслуживает отдельного разговора. Вопрос передачи детям - это вопрос воспитания детей. Если сидишь и пассивно получаешь доход - дети очень часто вырастают ленивыми бездельниками (как и в ряде других случаев). Много знаю людей, кто детям недвижимость принципиально не передает, на бабушку записывает. Потому что дети очень быстро пропьют или алчные хищницы у них отсудят.

Пункт же 6 - “6. Один раз сделал – и актив на всю жизнь” заслуживает более развернутого рассмотрения. В продолжении обзора вместе с разбором самих стратегий.

 

Я карабкаюсь повыше,

А вокруг - все то же дно.

Неужели мне богатым

В жизни стать не суждено?

А кругом миллионеры -

Денег куры не клюют,

Между ними, как шакалы,

Люди бедные снуют.

 

Alexander Chernykh

 
+1
+27
-1

Все статьи из цикла

Талеб
лебедь
книжка
антихрупкость
мечты мечты
деньжищи
книжко
книжко
покупаем-покупаем
покупай!
книжко
покупай!
покупай!

Информация об авторе

/
(Все статьи автора)
Все беспричинно. Чей-то взгляд. Весна.
И жизнь легка. Не давит ее ноша.
И на душе такая тишина,
что, кажется, от счастья задохнешься.
 

Добавить комментарий